Warren Buffett’in Gayrimenkul Yatırımlarından Çıkan Beş Ders

Berkshire Hathaway şirketinin sahibi, ünlü bir yatırımcı ve Dünya’nın en varlıklı insanlarından biri olan Warren Buffett, şirketinin hissedarları için yayımladığı yıllık mektuplarından bu yılkini yayımlamadan önce, geçmişte yaptığı iki gayrimenkul yatırımından çıkardığı dersleri paylaştığı bir özeti geçtiğimiz günlerde yayımladı.

Warren Buffett. Fotoğraf http://www.telegraph.co.uk/ sitesinden alınmıştır.

Yazıya konu olan gayrimenkullerden ilki Omaha, Nebraska’da bulunan ve 1986 yılında 280.000 dolara satın alınan 162 hektar büyüklüğünde bir çiftlik. Buffett bu yatırımı yaparken çiftlik işletmek konusunda hiçbir şey bilmediğini ancak oğlunun bu konuda hevesli olduğunu ve ondan çiftliğin ne kadar ürün verebileceğini ve maliyetlerin ne olacağını öğrendiğini söylüyor. Bu çiftlik yatırımından %10’luk normal getiri elde etmeyi hedefliyor ve mahsul fiyatlarını zamanla artacağını düşünüyor. Sonuçta bu tahmin doğru çıkıyor. 

Buffett, bugün hala tarım hakkında bir bilgisi olmadığını, bu çiftliği hayatında sadece iki kere gördüğünü (ikincisi yakın zamanda) ama çiftliğin gelirlerinin 28 yıl sonra üçe katlandığını, değerinin ödediği fiyatın beş katına çıktığını söylüyor. Bu süreçte kötü mahsul veren ve hayat kırıklığı yaratabilecek yıllar olabileceğini, ancak diğer taraftan sürpriz şekilde iyi mahsul veren yıllar da olabileceğini, baskı altında hissedip kötü getiri dönemlerinde çiftliği satışa çıkarmamak gerektiğini söylüyor.

Yazıya konu olan bir diğer yatırım ise 1993 yılında New York Üniversitesi’nin bitişiğinde alınan bir ticari gayrimenkul. Bu yatırımın getirisi de çiftlik gibi yaklaşık %10 olarak tahmin ediliyor. Ancak boşta kalan kısımların da kiraya verilmesiyle ve düşük kira ödeyen eski kiracıların kontratlarının bitiminde daha yüksek fiyattan yeni kiracıların bulunmasıyla ileride gelirlerin artacağı tahmin ediliyor. Buffett bu gayrimenkulü, aralarından biri gayrimenkul yatırımlarında uzman olan iki kişiyle daha ortak olarak satın alıyor. Gerçekten de zaman içinde kontratların yenilenmesiyle ve boş alanların da kiraya verilmesiyle getiri üç katına çıkıyor.

Buffett, bu iki gayrimenkulün getirilerinin yıllar içinde artmaya devam edeceğini öngörüyor ancak büyük çıkışlar değil, çocukları ve torunları için ömür boyu, tatmin edici getiriler bekliyor.

Yatırımcıların bu hikayeden çıkarılması gereken dersleri şöyle sıralıyor:

• “Tatmin edici yatırım getirileri elde etmeniz içim uzman olmanıza gerek yok. Eğer uzman değilseniz sınırlarınızın farkına varmalı ve belirgin bir yol izlemelisiniz. Durumu basite indirgemeli ve zor yolu seçmemelisiniz. Size kısa zamanda büyük karlar vaat edildiğinde ‘hayır’ diyebilmelisiniz.
• Yatırım yapmayı düşündüğünüz varlığın gelecekteki üretkenliğine odaklanın. Eğer o varlığın gelecekteki getirileri hakkında kabaca bir tahmin yürütemiyorsanız, o varlığı unutun ve yola devam edin. Hiç kimse her yatırımı olasılığını doğru değerleme yetisine sahip değildir. Her şeyi bilmek gerekli değildir, sadece ne yaptığınızın farkında olmak zorundasınız.
• Eğer sadece satın alacağınız varlığın gelecekteki muhtemel fiyat değişimlerine odaklanıyorsanız, spekülasyon yapıyorsunuz demektir. Bunda yanlış bir şey yok ama ben spekülatif yatırım yapmakta başarılı değilim ve bunu yaparak sürdürülebilir başarı yakaladığını iddia edenlere şüphe ile yaklaşıyorum. Yazı-tura atanların yarısı ilk atışta kazanır; bu kazananların hiçbiri oyuna devam etmeleri durumunda oyundan karlı çıkmayı beklemezler. Gerçek şu ki, bir varlığın yakın geçmişte takdir edilmiş olması onu satın almak için geçerli bir neden değildir.
• Bu iki küçük yatırımımda sadece mülklerin ne kadar getiri üreteceğini düşündüm, mülklerin gündelik değerleriyle hiç ilgilenmedim. Oyunu, oyun sahasına odaklanan oyuncular kazanır,  gözlerini skor tabelasından alamayanlar değil. Eğer Cumartesi ve Pazar günleri hisse senedi fiyatlarına bakmadan keyif alabiliyorsanız, bunu hafta içi de deneyin.
• Makro fikirler üretmek, başkalarının makro ya da piyasa tahminlerini dinlemek vakit kaybıdır. Bu gerçekten çok tehlikelidir çünkü sizin için önemli olan olgulara bakışınızı köreltir. (TV yorumcularının piyasaların ne yönde gideceği hakkındaki yorumlarını duyunca Mickey Mantle’nin sert yorumu aklıma geliyor: ‘Yayın odasına girene kadar bu oyunun ne kadar kolay olduğunu bilmiyorsunuz.’)”

Buffett bu hikayesini ve ondan çıkarılacak dersleri şu cümleyle tamamlıyor: “Benim bu iki küçük yatırımlarımla hisse senetlerine yatırım yapmak arasında temel bir fark var. Hisse senetleri size dakika dakika varlıklarınızın değerini gösterir fakat ben henüz ne çiftliğimle ne de New York’taki gayrimenkulümle ilgili bir fiyat kotası görmedim.” 

Kaynak: http://finance.fortune.cnn.com/2014/02/24/warren-buffett-berkshire-letter/?iid=F_F500M

Türev Ürünler (Derivatives) Nedir?

Türev ürünler (bunlara genel olarak vadeli işlem kontratları ve opsiyon kontratları da denebilir), değeri bir ya da birden fazla varlığa bağlı olan, bu varlıklardan türemiş finansal enstrümanlardır. Bir türev ürünü, iki taraf arasında oluşturulmuş bir kontratı temsil eder. Türev ürünlerin fiyatı, üzerine yazılmış olduğu varlığa bağlı olarak belirlenir. Herhangi bir varlık üzerine yazılabilecek olan türev kontratların en çok kullanılanları hisse senetleri üzerine, bono üzerine, emtia üzerine, borsa endeksleri üzerine, yabancı para birimi üzerine ve faiz oranı üzerine yazılanlardır.  Türev ürünler yüksek oranda kaldıraç kullandıkları için genelde yüksek riskli finansal enstrümanlar olarak görülürler. Hatta, ünlü yatırımcı Warren Buffett bir konuşmasında bu finansal varlıklar için ‘kitle imha silahı’ ifadesini kullanmıştır. Ancak türev ürünler spekülasyon yerine yatırım riskini hedge etmek için kullanıldıklarında hayat kurtarıcı olabilirler. Örneğin; diyelim ki bir üretici yurt dışından dövizle ham madde ithal ediyor. Dövizin yükselmesi bu üreticinin karında azalmaya, hatta üreticinin zarar etmesine yol acacaktır. Bu üretici ileriki dönemde karşılaşılması muhtemel döviz riskini bir vadeli döviz kontratı imzalayarak ya da piyasadan bir kontrat satın alarak hedge edebilir. Ya da bir portföy yöneticisi, yönettiği yatırım portföyünün riskini kontrol etmek için türev ürünler kullanabilir.

Opsiyonlar (options), futures, forwards, ve swaps en çok kullanılan türev ürünlerdir. Değişik tipteki bu kontratlar borsalarda (Türkiye’de Vadeli İşlemler ve Opsiyon Borsası-VİOP) ya da tezgah üstü piyasalarda (OTC) alınıp satılırlar. Bu ürünlerin değerlemesi karmaşık matematiksel modellerle yapılır, dolayısıyla türev ürünler piyasası daha çok profesyonel yatırımcıların hakimiyetindedir.

Hedge Fon (Serbest Yatırım Fonu) Nedir ve Yatırım Stratejileri Nelerdir?

Hedge fonlar her ne kadar Türk yatırım piyasaları için yeni bir kavram olsa da Dünya’da, özellikle Amerika Birleşik Devletleri’nde hatırı sayılır bir geçmişi olan yatırım fonlarıdır. Hedge fonları temelde diğer yatırım fonlarından ayıran özellik daha az yasal düzenlemeye tabi olmaları ve farklı (kimilerine göre agresif) yatırım stratejileri uygulamalarıdır. Yasalar tarafından sağlanan esneklik bir dönem gelişmiş ülkelerde neredeyse her profesyonel yatırımcının evinin bir odasının hedge fona dönüşmesine neden olmuştur.

Hedge fonlar, diğer yatırım fonlarının aksine sadece yüksek miktarda yatırım kabul ederler (fona göre ve ekonomik koşullara göre değişmekle birlikte yaklaşık ikiyüzellibin dolar ve üstü) ve yüksek oranda komisyon alırlar (%1-%2 civarında fon yönetim ücreti ve buna ek olarak %20 civarında getiri üzerinden komisyon). Bunun karşılığında da piyasanın üzerinde getiri vaat ederler.

Başlangıçta hedge fonlar, adlarından da anlaşılabileceği gibi (‘hedge’ riskten korunma anlamındadır) yatırım riskini minimize etmek amacındaydılar. Ancak zamanla bu fonların getiriyi maksimize etmek için yüksek risk içeren yatırım stratejileri izlediklerini görüyoruz.

Sanırım en popüler hedge fon stratejisi Long/Short Equity stratejisidir. Öncelikle bir noktaya açıklık getirmekte fayda var; bazı finansal terimlerin Türkçe karşılıkları bulunmuyor, ya da ben bilmiyorum, ya da terimin orijalini kullanmak daha uygun oluyor. Yazılarımda mümkün olduğu kadar Türkçe terimleri kullanmaya çalışacağım. Eğer bir terimin orijinalini kullanmam gerekirse, o terimin Türkçe anlamını açıklamaya çalışacağım. Long ve short terimleri buna kısmen örnek olabilir. Long bir finansal varlığın satın alınmasını ifade eder. Short ise bir varlığın yatırımcının elinde olmamasına rağmen önce borç olarak alınmasını ve tekrar satılmasını ifade eder. Short kavramını daha sonra başka bir yazıda ayrıntılı açıklamayı düşünüyorum.

Long/Short stratejisinde yatırımcılar değerinin düşük olduğunu düşündükleri hisse senetlerini satın alırlar (long) ve değerinin yüksek olduğunu düşündükleri hisse senetlerini açığa satarlar (short). Bu alım satım işlemi eşit oranda yapılmaz. Örneğin; eğer yukarı yönlü hareketlerden kazanç elde etmeyi umuyorsak toplam fonumuzun %70’ini long pozisyon alarak ve %30’unu short pozisyon alarak değerlendirebiliriz. Bu pozisyonda kaldıraç (leverage) kullanılmamış olur. Yani, dışarıya borçlanmadan eldeki yatırımın %100’ü kullanılmış olur (%70+%30=%100). Eğer short pozisyonumuzu %30’da tutarak long pozisyonumuzu %80’e çıkarırsak %10’luk kaldıraç kullanmış oluruz (%80+%30=%110 ve %110-%100=%10).

Pairs trade (ya da pair trading) bu stratejinin özel halidir. Pairs trade stratejisinde, genelde aynı sektörden iki rakip şirket seçilir (Pepsi-Coca Cola, Shell-BP gibi) ve bunların arasındaki korelasyona/kointegrasyona bakılır. Buradaki temel düşünce, bu rakip hisselerin uzun vadede ortak hareket edecekleri ancak bir noktada hisselerden biri aşağı yönde giderken diğerinin yükseleceği ve sonra tekrar bu makasın kapanacağı yönündedir. İşte bu noktada değeri düşük olan varlığa long, yüksek olana ise short pozisyon alınır. Bu stratejinin genel adı ise Market Neutral’dır. Bunun anlamı, bu stratejinin piyasaya bagımlı olmamasıdır. Piyasanın aşağı ya da yukarı yönlü hareketleri bu stratejiyi etkilemez.

Bir diğer popüler hedge fon stratejisi ise Global Macro’dur. Global Macro fonlar hisse senetleri dışında bonolara, türev ürünlerine, emtialara, ve yabancı para birimlerine de yatırım yaparlar. Bu strateji yüksek risk ve yüksek getiri hedefler. Yatırım yaptıkları finansal enstrümanlar gereği yüksek oranda kaldıraç kullanırlar ve yatırım riskinin çoğu buradan kaynaklanır. Ayrıca bu fonların yatırım yaptığı gelişmekte olan ülkelerdeki makroekonomik riskler de burada bahsetmeye değerdir. Bu stratejiyi kullanan bazı fonların geçmişte büyük kayıplarla ve dolayısıyla iflaslarla karşılaştığını biliyoruz.

Bu sayılanların dışında distressed assets, convertible arbitrage, relative value arbitrage gibi başkaca pek çok hedge fund stratejisi bulunmaktadır. Ayrıca belirtmekte fayda var ki, bir hedge fon birden fazla strateji uygulayabilir ya da ekonomik konjonktüre bağlı olarak stratejiler arasında geçiş yapabilir.

Beş Büyük Borsa Efsanesi

Libor skandalı, London Whale skandalı, ve analistlerin çıkar çatışması gibi fiyaskolar ortaya çıktığında yatırımcıların güveni tamamen dibe çökebilir. Pek çok yatırımcı hisse senetlerine yatırım yapmanın bu karmaşaya değip değmeyeceğini merak eder. Ancak yine de borsa hakkındaki gerçekçi görüşleri korumak önemlidir. Gerçek sorunlar göz ardı edilerek ortaya borsayla ilgili bazı efsaneler ortaya atılır. İşte bu efsanelerden beş tanesi:

1. Hisse senetlerine yatırım yapmak kumar oynamak gibidir

Bu düşünce pek çok kişinin borsadan uzak durmasına neden olur. Borsanın neden doğası gereği kumardan farklı olduğunu anlamak için hisse senedi satın almanın ne demek olduğuna bir göz atmamız gerekir. Bir hisse senedine sahip olmak, bir şirkete ortak olmak demektir. Hisse senetleri elinde bulunan kişiye o şirketin varlıkları ve  yarattığı kar üzerinde pay oranında hak iddia edilmesi hakkını tanır. Çoğunlukla yatırımcılar hisse senetlerinin bir al-sat (trading) aracı olduğunu düşünür ve hisse senetlerinin o şirketin hissedarlığını temsil ettiğini unuturlar.

Borsa yatırımcıları durmadan hissedarlara kalan karı hesaplamaya çalışırlar. İşte bu nedenle hisse fiyatları dalgalanır. İşletmenin görünümü her zaman değişir, dolayısıyla işletmenin gelecekteki kazanımları da.

Bir şirketin değerini hesaplamak gerçekte kolay değildir. Kısa dönem fiyat değişimlerinin rassal (akademide buna Rassal Yürüyüş Teorisi denir) olarak ortaya cıkmasının ardında pek çok değişken vardır, ancak uzun vadede şirketin değerinin gelecekteki karlarının bugünkü değere indirgenmiş haline eşit olması beklenir. Bir şirket kısa vadede (gelecekteki kazanımların beklentisiyle) kar olmadan ayakta kalabilir, ancak hiçbir şirket yatırımcısını sonsuza kadar kandıramaz – eninde sonunda bu şirketin hisse senedi fiyatının şirketin gercek değerini yansıtması beklenir.

Öte yandan, kumar bir tarafın kaybettiği diğer tarafın kazandığı bir oyundur. Kumarda para, kaybedenden kazanana geçer, asla bir değer yaratılmaz. Borsaya yatırım yaparak ekonominin genel zenginliğinin artmasına katkı sağlarız. Yatırım yapmayı ve değer yaratmayı kumarla karıştırmamak gerekir.

2. Borsa brokerlar ve zenginlere özel bir kulüptür

Pek çok piyasa danışmanı, piyasanın her hareketine karşı pozisyon alabileceğini iddia eder. Neredeyse tüm çalışmalar göstermiştir ki bu iddialar çoğunlukla asılsızdır. Piyasa kahinlerinin çoğu yanlış tahminleriyle kötü şöhrete sahip olmuşlardır; dahası internetin varlığı piyasaları daha önce hiç olmadığı kadar halka açık hale getirmiştir. Önceden tüm veriler ve araştırma araçları sadece brokerların kullanımına açıkken şimdi bireylerin de kullanımına açıktır.

3. Düşen hisse senetleri eninde sonunda geri yükselecektir

Bu efsanenin çekiciğinin sebebi her ne olursa olsun, amatör bir yatırımcı için hiçbir şey 52 haftanın en düşüğündeki bir hisse senedini satın almanın iyi bir yatırım olduğunu düşünmek kadar yıkıcı olmamıştır. Bunu eski bir Wall Street atasözü gibi düşünün, “Düşen bir bıçağı yakalamaya çalışanlar sadece yaralanacaktır.”

Diyelim ki iki hisse senedine bakıyorsunuz:

• X geçen yıl tüm zamanların en yükseğine ulaştı ve 50 dolar civarına geldi, ancak sonra 10 dolara düştü.
• Y daha küçük bir şirket ama son zamanlarda 5 dolardan 10 dolara cıktı.

Hangisini alırdınız? İster inanın, ister inanmayın, eşit koşullarda, yatırımcıların coğu 50 dolardan düşen hisseyi almayı seçiyor, çünkü fiyatın tekrar aynı seviyelere çıkacağına inanıyorlar. Bu şekilde düşünmek yatırım dünyasında büyük bir günah! Fiyat, yatırım denkleminin sadece bir parcası (al-sat yatırımdan farklıdır, al-sat teknik analizi kullanır). Amaç, makul fiyattan iyi şirket hisselerini satın almaktır. Sadece piyasa degeri düştü diye bir şirketin hisse senedini almak sizi bir yere götürmez. Bunu hisse senetleri piyasada yanlış değerlenmiş yüksek kalitedeki şirketlerin hisselerini almakla (value investing) karıştırmayın.

4. Yükselen hisse senetleri mutlaka düşecektir

Fizik kuralları borsada geçerli değildir. Hisse senetlerini aynı seviyeye çekecek bir yerçekimi gücü yoktur. 20 yıl önce Berkshire Hathaway’in hisse fiyatı yaklaşık beş yılda 7,455 dolardan 17,250 dolara çıktı. Eğer bu hissenin tekrar düşük fiyat seviyesine geri döneceğini düşünseydiniz, bu hissenin yıllar içinde 170,000 dolara çıkışını kaçırırdınız.

Size hisse senetlerini asla bir düzeltmenin altına inmeyeceğini söylemeye çalışmıyoruz. Önemli olan hisse senedinin o şirketin bir yansıması olduğudur. Eğer muhteşem yöneticiler tarafından yönetilen harika bir şirket bulursanız, o şirketin hisse senedi fiyatının yukarı gitmemesi için hiçbir neden yoktur.

5. Az bilgi hiç bilgiden iyidir

Genel olarak bir şeyler bilmek hiçbir şey bilmemekten iyidir, ancak borsadaki bireysel yatırımcıların paralarıyla ne yaptıklarını bilmeleri hayati önem taşır. Ödevini gerçekten iyi yapan yatırımcılar başarılı olanlardır.

Paranızla ne yapacağınızı tam olarak öğrenmek için yeterli zamanınız yoksa kaygılanmayın, bu durumda bir danışman yardımı almak kötü bir fikir değildir. Ne olduğunu tamamen anlamadığınız bir şeye yatırım yapmanın malıyeti bir danışman tutmaktan daha fazladır.

Bitirirken

Yatırım klişeleriyle bitirdiğimiz için bizi affedin ancak başka bir eski atasözünden bahsetmekte fayda var: “Aşikar olan açıkca yanlıştır.” Bunun anlamı, biraz bilmek sizin kuzu gibi sürüyü takip etmenize neden olacaktır. Her şeyin bir bedeli oldugu gibi, başarılı yatırım yoğun çalışma ve emek gerektirir. Az bilgisi olan bir yatırımcıyı az bilgisi olan bir cerrah gibi düşünün; yapılacak hatalar finansal sağlığınızı feci şekilde sakatlayabilir.

Yazının orijinali: http://www.investopedia.com/articles/02/061902.asp

Çeviren: Görkem Meral