Gayrimenkul Yatırım Analizi

Diyelim ki kira getirisi elde etmek amacıyla bir gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorsunuz. Bu yatırımın doğru bir hamle olup olmadığını anlamak için bir hesaplamaya ihtiyacınız olacak. Şimdi aşağıda bazı varsayımlarda bulunalım ve bu varsayımlara bağlı olarak bir finansal model oluşturalım:

Yatırım yapmayı düşündüğünüz gayrimenkulün bir daire olduğunu varsayalım ve bu daire için istenen fiyat 150,000TL olsun. On yıl içinde bu dairenin fiyatının iki katına çıkacağını tahmin ediyorsunuz. Bu dairenin ilk yıl için kira getirisi 15,000TL olsun. Dairenin kiralama işlemlerini yürüten bir firma olduğunu ve bu firmanın yıllık kira bedeli üzerinden %5 işletme gideri aldığını varsayalım. Ayrıca yıllık kira gelirinin ilk iki yılda %8, daha sonra %10 artacağını varsayalım. Bir de kiralamadan önce daireye 10.000TL’lik mobilya alınacağını varsayalım. Bu daire için her yıl toplam kira bedelinin %5’i kadar bakım ve yenileme masrafı olacağını öngörüyoruz. 

Banka bu yatırım için size 25 yıllık, yıllık %7.5 sabit faizle, daire değerinin %75’i kadar borç vermeyi kabul ediyor. Bu kredinin 2.000TL işlem masrafı olduğunu da varsayalım.

Devletin kira gelirleri üzerinden vergi aldığını varsayıyoruz. Bunun için 2014 yılı gelir vergisi oranlarını baz alalım. Yine gayrimenkul satışında %5 sermaye kazancı vergisi alındığını düşünelim. Ayrıca elde ettiğiniz kira gelirini yıl sonunda banka kredisi anapara borcuna toplu ödeme yapmak için kullandığınızı düşünelim.

Yukarıdaki koşullarda yapılacak bir yatırım gayet mantıklı görünüyor. Yatırımın Net Bugünkü Değeri (NPV) pozitif ve İç Getiri Oranı (IRR) tatmin edici. Ayrıca faiz ödemeleri düzenli yapıldığında ve kira geliri borcun anaparasına toplu ödeme yapmak için kullanıldığında tüm borç 10 yıl sonunda geri ödenmiş oluyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, varsayımların gerçeğe ne kadar yakın olduğu. Örneğin, değeri 150,000TL olan bir dairenin aylık kira gelirinin 1,250TL olduğunu varsaydık ki bu %10 Cap Rate demek. Bu yazının yazıldığı tarihte istanbul konut piyasasında bu oranda getiri vaat eden bir gayrimenkul bulmak neredeyse lotoda büyük ikramiyeyi kazanmak kadar güç. Ayrıca yıllık %7.5’luk konut kredisi oranı gerçek hayattan biraz uzak. Aşağıdaki Excel modelini kullanarak varsayılan değerleri değiştirebilir ve kendi koşullarınızda yapacağınız bir gayrimenkul yatırımının geri dönüşünü analiz edebilirsiniz.

Not: Yukarıdaki örnek ve ilintili Excel tablosu oluşturulurken Model Off yarışması, 2012 yılı soru ve cevaplarından yararlanılmıştır.

Yatırım Analizi ve Portföy Oluşturma

Daha önceki yazılarda spekülatif yatırımlarla büyük getiriler elde edilebileceğini, fakat bunun sağlıklı bir yol olmadığını çünkü aynı şekilde bu yatırımların büyük kayıplarla da sonuçlanabileceğini söylemiştik. Piyasanın üzerinde getiriler elbette her zaman spekülatif yatırımlarla elde edilmiyor. Piyasada işlem gören varlıklar kimi zaman aşırı değerlenmiş oluyor, kimi zamansa olması gerekenden daha aşağıda bir değerden alınıp satılıyor. İyi bir analizle değerinin altında işlem gören varlıkları bulmak ve bunlar üzerinden getiri elde etmek mümkün. Doğru hisse senedi analizi sayesinde piyasanın (burada kastedilen borsa endeksi) üzerinde getiri elde edilebilir. Tabi yine her zamanki gibi temel kural tüm yatırımımızı tek bir varlığa bağlamamak ve riski dağıtmak olmalıdır.

Aşağıda 2012 yılı başında ABD piyasalarında oluşturduğum küçük bir portföyü paylaşmak istiyorum. Bu portföyü oluşturuken düşüncem Bank of America (BAC) ve Citigroup (C) hisselerinin değerlerinin altında işlem gördüğüydü. Bunun yanında PepsiCo (PEP) hisselerinin de yavaş ama istikrarlı kazanç getireceğini düşündüm ve bu portföye ekledim. Bu varsayımlara yaptığım temel analizler sonucunda vardım. 2012 yılından bu yana bu portföye hiç bakmadım, ta ki bir kaç gün öncesine kadar. Çünkü amacım trade etmek yani alıp satmak değil, uzun vadede yatırımların ne getireceğini görmekti.

Aşağıdaki tabloda 2012 yılı başında satın alınan bu varlıkların 2014 yılı Mart ayı itibariyle brüt %83 getiri sağladığını görüyoruz.

Aynı dönemde S&P 500 endeksinin performansına baktığımızda ise getirinin %47 civarında olduğunu görüyoruz. Yani portföyün getirisi piyasa getirisinin iki katına yaklaşmış.

Kaynak: Google Finance, 11.03.2014

Elbette bu tablo tamamen farklı olabilir, portföy zarar edebilir ya da piyasanın çok altında getiri sağlayabilirdi. Sonuçta bu üç varlık arasındaki korelasyon test edilmemişti ve yatırımlar hedge edilmemişti. Başta söylediğim gibi burada amaç iyi analiz edilen ve değerinin altında olduğu tespit edilen hisse senetlerinin piyasanın üzerinde getiri elde edebileceğini göstermektir. Kaldı ki sadece üç varlıktan oluşan bir portföyün risk dağılımı açısından çok sağlıklı olduğunu söylemek zordur.

Şimdi bir de Modern Portföy Teorisi'yle oluşturulmuş başka bir portföyün performansına göz atalım. Aşağıdaki tablo İngiltere'de işlem gören, FTSE 250 şirketleri arasından seçilmiş 5 hisse senedinin 01.08.2010 - 03.03.2014 tarihleri arasındaki performansını göstermektedir.

Bu hisse senetleri seçilirken öncelikle farklı sektörlerden olmaları ve aralarındaki korelasyonların düşük, mümkünse negatif yönde olması hedeflenmiştir. Burada amaç portföydeki varlıkların piyasasa hareketlerinden aynı oranda etkilenmesini önlemek ve riski azaltmaktır. Bu beş varlığa eşit miktarda değil, teorinin öngördüğü risk/getiri oranlarında yatırım yapılmıştır. Yukarıdaki tabloda görüldüğü üzere, toplam portföy getirisi %53'tür Burada göze çarpan en önemli ayrıntı JKX Oil & Gas (JKX) hisselerinin %79'luk büyük kaybıdır. Ancak portföydeki diğer varlıkların değerlerindeki yükseliş bu kaybı örtmüştür.

Kaynak: Google Finance, 11.03.2014

Aynı dönemde FTSE 250 endeksi yaklaşık %63 getiri elde etmiştir. Modern Portföy Teorisi'ne uygun oluşturduğumuz yukarıdaki bu portföyün getirisi piyasanın 10 puan altında kalmıştır ancak yatırım riski minimuma indirilmiştir. Bu portföyü oluşturuken temel analiz yöntemlerinden yararlanılmadığını sadece kantitatif teknikler kullanıldığını belirtmek isterim.

Akıllı Yatırımın Beş Kuralı

Hemen hemen herkesin üzerinde uzlaştığı üzere paranın varlığı bir dert, yokluğu yara. Gelirimiz gıda, barınma, ulaşım gibi temel ihtiyaçlarımızı karşıladığı sürece yaralar kapanıyor ancak gelirimiz giderlerimizin üstüne çıktığında “dertler” başlıyor. Tüketimden arta kalan gelir tasarrufa dönüşüyor ve bu tasarrufların yatırımlarla değerlenmesi düşüncesi ortaya çıkıyor. Türkiye’de insanlar çoğunlukla yatırım yapma fikrine mesafeli yaklaşırlar. Bu çoğunlukla nasıl yatırım yapılacağını bilememekten, yatırım yapılacak enstrümanları iyi tanımamaktan ve risk kavramını iyi tanımlayamamaktan kaynaklanır.

Aşağıda, doğru yatırım yapmak için önemli olan beş temel noktaya kısaca göz atalım:

1. Tüm Yumurtaları Aynı Sepete Koymayın

Yatırım yaparken temek kural yatırım riskini getiriyle orantılı olarak minimuma indirgemektir. Eğer tasarruflarınızın tümünü sadece bir yatırım aracına bağlarsanız, paranızın kaderini sadece o yatırım aracı belirleyecektir. Örneğin; yatırımlarınızın tümünü sadece bir hisse senedine yatırmak çok akıllıca değildir. Çünkü o hisse senedi düştüğünde sizin gelecekle ilgili hayalleriniz de suya düşer. Yatırımlarınızı farklı hisse senetlerine, diğer para ve sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul yatırımlarına, kıymetli metale, mevduat faizine vb. belli oranlarla bölüştürmek sizi riske karşı daha korunaklı hale getirecektir. Çünkü bu yolla, bir yatırımdaki kayıp diğer yatırımdaki kazaçla karşılanabilecektir.

2. Her Tasarrufu Yatırıma Dönüştürmeye Çalışmayın

Yatırım yapacağınız miktar hiçbir zaman tasarruflarınızın tümü olmamalıdır. Hele ki tasarruf olmadan sadece gelirinizle yatırım yapmak, bir sonraki ayın mutfak masraflarını ve ev kirasını riske atmak demektir ki bunun sonuçları ağır olur. Belli bir tasarruf seviyesine ulaştıktan sonra bunun ne kadarına acil olarak ihtiyacınız olabileceğini düşünün ve o kısmı ya nakit olarak ayırın ya da hemen nakite dönüşebilecek bir enstrümana yatırın.

3. Kendinizi İyi Tanıyın

25 yaşındaki yeni mezun bir gençle 65 yaşındaki bir emeklinin geliri, harcamaları ve yatırım beklentileri aynı olamaz. Genç bireylerin çocuk sahibi olma, ev satın alma, otomobil satın alma vb. kısa dönemde ortaya çıkabilecek harcamaları olabilecekken bir emeklinin daha çok tatile çıkma vb. görece daha az olan, ani ve zaruri olmayan harcamaları olması beklenir. Bu da yatırımların vadesini ve miktarını etkileyecektir. Ya da 65 yaşında, aylık geliri 1.500TL olan bir emekli ile yine 65 yaşında aylık geliri 50.000TL olan bir iş adamının yatırım tercihlerinin aynı olması beklenemez. Ayrıca risk algısı farklı bireylerin yatırım tercihleri de farkli olacaktır. Örneğin, riski seven bir birey hisse senetlerine ve türev ürünlere ağırlık veren bir portföy oluşturmayı, riskten kaçınan bir birey ise daha çok mevduat faizi, bono ve tahvillere ağırlık veren bir portföy oluşturmayı tercih etmelidir. 

4. Dersinizi İyi Çalışın

Yatırım yapacağınız para sizin paranız, onu kulaktan dolma bilgilerle riske etmek ve kaybetmek istemezsiniz. Yatırım yapacağınız varlıkları iyice araştırın ve risk/getiri dengesini iyice anladığınıza emin olduktan sonra yatırım yapın. Bir yakınınızın bir hisse senedinden büyük kayıp elde etmiş olması ya da bir gayrimenkul yatırımından büyük kazanç elde etmiş olması sizi çok ilgilendirmemeli. Çünkü aynı anda, aynı yerde, aynı miktarda, aynı fiyattan kısacası birbirinin tamamen aynısı olmayan yatırımların aynı performansı sergilemesi beklenemez. Dolayısıyla yapılacak en doğru şey, yatırım analizlerinin doğru yapılması ve gerektiğinde bir profesyonelden yardım alınmasıdır. 

5. Gerçekçi Beklentilere Sahip Olun

Kısa zamanda bol ve kolay para kazanma vaatleri her zaman kulağa cazip gelir. Ancak unutulmamalıdır ki finansal piyasalarda risk getiriyle doğru orantılıdır. Örneğin, iyi performans gösteren yatırım fonları yıllık ortalama %15 getiri elde etmişken sizin yıllık %50 gibi bir getiri beklentinizin olması çok gerçekçi değildir. Kısa vadede spekülatif amaçla yüksek getiriler elde edilebilir ancak bu yatırımlar yüksek kayıplarla da sonuçlanabilir. Dolayısıyla bu sağlıklı bir yatırım olmaz. Yatırımların mümkün oldukça uzun vadeli yapılması, küçük ama düzenli getiri sağlamayı amaçlaması sağduyulu bir yatırımcı için en doğru yaklaşım olacaktır.