Diyelim ki kira getirisi elde etmek amacıyla bir gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorsunuz. Bu yatırımın doğru bir hamle olup olmadığını anlamak için bir hesaplamaya ihtiyacınız olacak. Şimdi aşağıda bazı varsayımlarda bulunalım ve bu varsayımlara bağlı olarak bir finansal model oluşturalım:
Yatırım yapmayı düşündüğünüz gayrimenkulün bir daire olduğunu varsayalım ve bu daire için istenen fiyat 150,000TL olsun. On yıl içinde bu dairenin fiyatının iki katına çıkacağını tahmin ediyorsunuz. Bu dairenin ilk yıl için kira getirisi 15,000TL olsun. Dairenin kiralama işlemlerini yürüten bir firma olduğunu ve bu firmanın yıllık kira bedeli üzerinden %5 işletme gideri aldığını varsayalım. Ayrıca yıllık kira gelirinin ilk iki yılda %8, daha sonra %10 artacağını varsayalım. Bir de kiralamadan önce daireye 10.000TL’lik mobilya alınacağını varsayalım. Bu daire için her yıl toplam kira bedelinin %5’i kadar bakım ve yenileme masrafı olacağını öngörüyoruz.
Banka bu yatırım için size 25 yıllık, yıllık %7.5 sabit faizle, daire değerinin %75’i kadar borç vermeyi kabul ediyor. Bu kredinin 2.000TL işlem masrafı olduğunu da varsayalım.
Devletin kira gelirleri üzerinden vergi aldığını varsayıyoruz. Bunun için 2014 yılı gelir vergisi oranlarını baz alalım. Yine gayrimenkul satışında %5 sermaye kazancı vergisi alındığını düşünelim. Ayrıca elde ettiğiniz kira gelirini yıl sonunda banka kredisi anapara borcuna toplu ödeme yapmak için kullandığınızı düşünelim.
Yukarıdaki koşullarda yapılacak bir yatırım gayet mantıklı görünüyor. Yatırımın Net Bugünkü Değeri (NPV) pozitif ve İç Getiri Oranı (IRR) tatmin edici. Ayrıca faiz ödemeleri düzenli yapıldığında ve kira geliri borcun anaparasına toplu ödeme yapmak için kullanıldığında tüm borç 10 yıl sonunda geri ödenmiş oluyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, varsayımların gerçeğe ne kadar yakın olduğu. Örneğin, değeri 150,000TL olan bir dairenin aylık kira gelirinin 1,250TL olduğunu varsaydık ki bu %10 Cap Rate demek. Bu yazının yazıldığı tarihte istanbul konut piyasasında bu oranda getiri vaat eden bir gayrimenkul bulmak neredeyse lotoda büyük ikramiyeyi kazanmak kadar güç. Ayrıca yıllık %7.5’luk konut kredisi oranı gerçek hayattan biraz uzak. Aşağıdaki Excel modelini kullanarak varsayılan değerleri değiştirebilir ve kendi koşullarınızda yapacağınız bir gayrimenkul yatırımının geri dönüşünü analiz edebilirsiniz.
Not: Yukarıdaki örnek ve ilintili Excel tablosu oluşturulurken Model Off yarışması, 2012 yılı soru ve cevaplarından yararlanılmıştır.
Hiç yorum yok :
Yorum Gönder